Comme pour toute opération confrontant un élément d’extranéité en lien avec un Etat distinct, il s’agira toujours de s’enquérir de chacune des législations concernées dès lors qu’en général l’une se veut territoriale par considération au lieu de situation du bien objet du fait générateur de l’impôt sis en Israël tandis que la seconde serait personnelle eu égard à un acquéreur résident fiscal français.
Si la logique est toujours identique en ce que les droits nationaux devront être, dans un premier temps, sollicités, les législations internationales ne seront à exclure dès lors qu’elles ont vocation à régir les risques de double imposition et ce à la condition que double imposition il y ait.
Pour rappel, et s’agissant des droits d’enregistrement, il n’existe pas encore d’accords bilatéraux franco-israélien, dès lors que la Convention en date du 31 juillet 1995 ne concerne que les impôts directs (IR, IFI et IS).
Néanmoins, ladite matière – droits d’enregistrement en lien avec l’acquisition d’un bien immobilier sis à l’étranger, ne devrait poser de problématiques de double imposition dès lors que les mutations d’immeubles sis à l’étranger constatées par actes passés à l’étranger ne sont soumises à aucune formalité en France, quand bien même il serait fait usage, en France, de l’acte passé à l’étranger.
Cela étant, en vertu de l’article 714 du Code Général des Impôts, il n’est pas interdit de présenter l’acte étranger volontairement à la formalité d’enregistrement, avec pour conséquence l’assujettissement de ladite opération au droit prévu à cet effet, à savoir 5% du prix de vente exprimé dans l’acte, sous toute réserve.
Enfin, si le droit français n’impose aucune fiscalité quant à l’acquisition d’un bien sis à l’étranger et constaté par un acte passé à l’étranger, il n’en demeure pas moins que l’acquéreur, résident fiscal français dans notre cas d’espèce, pourrait voir sa situation fiscale personnelle impactée s’agissant notamment des points suivants :
- Impôt sur la Fortune Immobilière – valorisation patrimoine mondial incluant le patrimoine sis en Israël,
- Comptes et avoirs détenus à l’étranger – ouverture d’un compte nécessité par l’acquisition dudit bien sis en Israël et/ou pour la gestion financière voire locative de ce dernier,
- Revenus générés à l’étranger eu égard à une mise en location dudit bien – revenus à déclarer au fisc français par considération à l’obligation illimitée du résident fiscal français envers l’Administration fiscale française (les modalités d’imposition dépendront des règles de droit conventionnel sous toute réserve),
- Revenus générés à l’étranger eu égard à la cession dudit bien – Plus-value (logique identique aux revenus locatifs),
- Mutations à titre gratuit – dès lors qu’une des parties serait résidente fiscale française, sous toute réserve.
En l’occurrence, le sujet portant sur l’acquisition transfrontalière, il ne sera pas, dans cet article, développé les sujets susmentionnés mais qui devront impérativement être pris en compte dans la réflexion de l’acquéreur souhaitant investir à l’étranger, et notamment en Israël.
Dès lors, il s’agira de développer la législation fiscale israélienne en lien avec l’acquisition d’un bien situé en Israël par un résident fiscal étranger – français, et qui adopte une logique territoriale similaire de la législation fiscale française.
En effet, en vertu des articles 1 et 9 de la loi sur la fiscalité immobilière, les mutations portant sur des biens immobiliers sis en Israël assujettissent l’acquéreur à la taxe d’acquisition appelé en Israël « mass rehricha ».
Dans un premier temps, il est ainsi confirmé que la résidence fiscale de l’acquéreur n’a donc aucune incidence sur le fait générateur de l’opération en ce que ce dernier se base uniquement sur le lieu de situation dudit bien.
La résidence fiscale de l’acquéreur aura néanmoins des incidences sur les modalités de calculs de la taxe comme il le sera, ci-dessous, développé.
Partant de ce constat, il s’agira de s’enquérir des taux applicables, notamment par considération à la distinction que la fiscalité israélienne opère entre d’une part les biens immobiliers destinés et affectés à l’habitation (au sens juridique des termes) et d’autre part, les autres biens immobiliers.
En effet, en vertu de l’article 2 de la « directive » (« takana ») de 1974, les opérations portant sur les biens immobiliers, à l’exception des immeubles destinés et affectés à l’habitation, sont assujetties à ladite taxe au taux de 6% calculé sur le prix de vente tel que défini par l’article 17 de la loi sur la fiscalité immobilière (comme pour la France, des ajustements peuvent avoir lieu sur le prix de vente stipulé dans l’acte).
En d’autres termes, les acquisitions portant sur, à titre d’exemples :
- Des terrains nus
- Des biens immobiliers destinés à une utilisation professionnelle
- Des biens destinés à la location saisonnière
Seront assujettis aux droits d’enregistrement au taux fixe de 6%.
A ce stade, la résidence fiscale de l’acquéreur n’entre pas encore en ligne de compte.
S’agissant des biens immobiliers destinés et affectés à l’habitation, la législation israélienne a prévu, dans un cas d’espèce général, un régime distinct en ce qu’en vertu de l’article 9(g1g) (1) de la loi sur la fiscalité immobilière, un taux progressif par tranche sera applicable en fonction de la valeur d’acquisition dudit bien, variant de 5% à 10% – taux valables pour les opérations passées entre le 16 janvier 2021 et le 15 janvier 2022.
Aux fins d’inciter l’investissement immobilier en Israël, par considération, notamment, à des conditions d’accès à la propriété pouvant présenter certaines difficultés, il a été mis en place un régime de faveur applicable aux primo-accédants résidents fiscaux israéliens lequel régime ne concernera qu’un bien destiné et affecté à l’habitation selon les mêmes développements repris ci-dessus.
On souligne, pour ce régime de faveur, l’apparition de considérations en lien avec la résidence fiscale.
Si effectivement, le sujet traite de l’acquisition par un résident fiscal français, il n’en demeure pas moins que nombreux sont ceux à avoir une double résidence fiscale pouvant soulever la question de l’application dudit régime de faveur (primo-accédant).
Il est primordial de tout d’abord rappeler que si l’existence d’une double résidence fiscale est courante par considération à l’application des législations internes, il s’agit d’une situation à traiter en priorité au risque d’entrainer des rappels d’impôts, outre les sanctions fiscales y afférentes, importants par chacune des Administrations fiscales concernées et aboutir à des doubles impositions.
S’il n’existe pas, dans notre cas d’espèce, de textes supranationaux – Convention bilatérales, à vocation de régir les doubles impositions inhérentes à ladite matière traitée tout au long de cet article – droits d’enregistrement, la doctrine administrative précise, néanmoins, que le domicile fiscal des concernés dans le cadre d’une opération de mutation à titre gratuit est régie par les règles applicables à l’impôt sur le revenu. BOI-ENR-DMTG-10-10-30 n° 30.
En d’autres termes, les dispositions de la Convention franco-israélienne de non double imposition en date du 31 juillet 1995 seront applicables, aux droits d’enregistrement, uniquement s’agissant de la fixation de la résidence fiscale des concernés.
Ainsi, en cas de résidence fiscale sise en Israël au sens de ladite Convention, en contradiction notamment avec le droit interne français, les dispositions à venir seront applicables.
En effet, en vertu des articles 9(g1g) (2) et (3) de la loi sur la fiscalité immobilière, le primo accédant se verra appliquer une taxe également progressive et par tranche mais dont les taux seront plus favorables et compris entre 0% et 10% – taux valables pour les opérations passées entre le 16 janvier 2021 et le 15 janvier 2022.
Enfin, et par considération à l’immigration croissante en Israël, il est prévu un régime spécifique pour les nouveaux immigrants, en ce qu’en vertu de l’article 12 de la « directive » (« takana ») de 1974, l’acquisition d’un bien immobilier en Israël donnerait lieu au règlement d’une taxe variant entre 0,5% et 5%.
Etant à préciser que si lesdites dispositions ne sont conditionnées à une première accession, il ne pourra être bénéficié de ce régime qu’une seule fois par le nouvel immigrant, outre d’autres conditions qu’il s’agira de faire valoir en fonction du cas d’espèce.
Aussi, un nouvel immigrant pourrait, sous toute réserve, d’une part bénéficier, pour une première acquisition, des
taux des articles 9(g1g) (2) et (3) de la loi sur la fiscalité immobilière, puis pour une seconde opération des taux de l’article 12 de la « directive » (« takana ») de 1974.
En d’autres termes et pour synthétiser s’agissant des biens immobiliers destinés et affectés à l’habitation :
Primo accédant résident fiscal israélien Articles9(g1g) (2) et (3) de la loi sur la fiscalité immobilière | Autres Article 9(g1g) (1) de la loi sur la fiscalité immobilière | Nouvel immigrant Article 12 de la « directive » de 1974 | ||
| 0% | ≤1 .747.865 Shekels | |||
| 0,5% | ≤1 .838.615 Shekels | |||
| 3,5% | 1.747.865 Shekels< ≤2.073.190 Shekels | |||
| 5% | 2.073.190 Shekels< ≤5.348.565 Shekels | ≤ 1.294.770 Shekels | <1 .838.615 Shekels | |
| 6% | 1.294.770 Shekels< ≤3.884.295 Shekels | |||
| 7% | 3.884.295 Shekels< ≤5.348.565 Shekels | |||
| 8% | 5.348.565 Shekels< ≤17.828.555 Shekels | 5.348.565 Shekels< ≤17.828.555 Shekels | ||
| 10% | < 17.828.555 Shekels | < 17.828.555 Shekels |
Dyna-ël SHARBIT
Juriste – Fiscaliste
NB : Cet article est donné à titre indicatif, par conséquent chaque dossier/cas devra faire l’objet d’une étude circonstanciée, en ce sens les conseils fournis par le cabinet Abitbol & Associés dans le cadre de cette newsletter ne sauraient constituer une consultation juridique.